• 開封房價戰洶湧來襲 買品質盤放心才是王道
  • 資訊類型:本地樓市  /  更新時間:2019-09-28  /  浏覽:474 次  /  

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    Part1:用全新的眼光看汴西湖的下半場

    汴西湖的上半場是西湖東岸和西湖龍腹區域,汴西湖的下半場是東京大道龍首區域。

    對于購房者來說,區域内進駐的房企有:海馬(海馬公館),星聯(岚溪府),綠城(綠城桃李春風),富力(富力灣),楓華(西湖半島),建業(建業天築),未來(時代安泰嘉園),晖達(晖達新世界),新建投(碧水湖畔),海龍(西湖華府),中南(中南林樾),亞新(大梁府),永威(梅隆郡),新惠(高鐵站儲備地塊)。

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    從房企開發陣容上,亦可以看出14個開發商集結在這一區域,共同分羹汴西湖下半場。

    具體來說,即是:近十年的開發進程,已奠定了汴西湖組團在開封購房者心中的地位。我們這座城市,在過去十年,将大多數的注意力全部用來發展鄭開大道。于是我們看到:在汴西湖組團之後,有了中意湖組團(以寫字樓為主),有了自貿核心區組團(以商業為主),有了運糧河組團(以文旅地産為主)。這三大組團,盡管整體規劃已确定,但從城市建設及發展的速度上來講,卻顯得相對滞緩。對于購房者的影響則是:注意力重新回到汴西湖。

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    而作為購房者來說,要真正讀懂開封的發展趨勢。開封向西不會改變,但基礎建設速度和産業引進的速度遠達不到預期。但對于房地産來說,西進的基調已調整為夯實已有的區域。

 

    Part2:價格調整期的開封市場,首選區域在汴西湖

    這主要在于:經曆了房價漲跌的喧嚣之後,汴西湖組團呈現的基調是:穩。

    尤其是近些年來,我們這座城市在把注意力集中在西進的同時,卻忘了汴西湖始終在北擴。如今,北擴的汴西湖,迎來了屬于自己的高光時刻,龍首組團和高鐵站組團逐漸被購房者所認知。我們不妨回顧一下,這個區域這些年發生了哪些變化?

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    其一,政策加冕優先級。自貿區給了鄭開大道,科創走廊選擇了東京大道。

    其二,交通配套優先級。高鐵站通車,東京大道西延,連接鄭州平安大道。

    其三,開封房價最穩定的組團。對于購房者來說,買房子有兩個擔心:一是品質不行,二是價格站崗。而對于西湖龍首這一組團,這兩個擔心基本上是完全不存在的。

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    這當然得力于:海馬公館所做的貢獻。對于這一區域組團來說,海馬的貢獻之一是用建築品質激活了區域價值。這主要在于:

    在海馬公館以品質和口碑赢得市場認可以後,區域内百強房企迎來了進駐的高峰期。甚至不誇張的說,海馬公館是目前開封市場接待其它房企高管最多的項目之一。而對于這些百強房企來說,亦是因為海馬的存在,也紛紛的拿出了自家的高端産品系,包括綠城的桃李春風,建業的築系,富力的灣系等。

    高端産品紮堆,也是因為:購房者對于龍首區域的認知,尤其是改善型購房者對于區域的理解。除此之外,在海馬公館這個超級競品面前,購房者會更挑剔。

 

    Part3:第四季度開封房價走勢仍有不确定性,龍首區域将迎開盤潮

    最近的開封市場,已經沉浸在“價格戰”的氛圍中。

    與此同時,在價格的刺激下,市場成交量亦開始穩步回升。對于購房者來說,在市場調整期,有所斬獲,買到适合自己的房源,才是當下最該關注的事情。

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    多年以來,我們已經發現了一個規律:當經濟環境和市場調整的時候,開封西區以外的區域房地産項目基本上都會延緩推進速度。這主要是在于:區域對購房者吸引力不足,無法支撐起項目的價格體系。對于西區來說,汴西湖以外的區域,推進速度亦會減緩。

    如當下:汴西湖以外的區域,大多都在進行價格戰。在波及汴西湖的現狀下,作為購房者,選擇等待新入市的項目,未嘗不是好的選擇。也許你會說,汴西湖的一手房相對于其它區域來說,價格相對較高。沒錯,這正是汴西湖價值的體現。作為開封二手房交易量價最高的區域,這是汴西湖的本錢。

    此外,市場上的幾個小細節,亦值得關注。其一,團購頻出;其二,特價房頻出。在這種情況下,對于新盤首開,大多數的開發商一定會選擇合适的價格,合适的銷售方式,來促進項目開發建設所需的現金流。那麼,我們進一步來看開封市場的現狀:首開低價之後,項目有明顯上漲的項目莫過于永威,綠城,康橋等。這些房企都有一個共性:品質。

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    故,對于汴西湖龍首組團來說,強區域,品質房企紮堆的區域,也是開封房價的“未來之星”。而對于汴西湖龍首組團的房企來講,海馬公館二期,以海馬公館一期可見的範本,必将成為區域的主力購房項目。

    我們可以進行一下綜合分析對比:

    海馬公館的優勢之一:地段。

    臨近東京大道,碧水河畔。對于海馬公館來說,這是較之于區域内競品最大的優勢之一。成熟的交通路網優勢,在交付之後,體現的會更加明顯。

    海馬公館的優勢之二:規劃。

    海馬公館二期,容積率為1.8,由12棟6-7層的洋房産品,4棟18層高層産品組成。高層+洋房産品的規劃,戶型面積偏大,屬于改善型小區。

    尤其體現在高層産品上,區域内項目的現狀是:

    1、區域内以高層産品為主的項目容積率較高,普遍在2.5-2.8,最高可達到3.2。而從規劃中可以看出,海馬公館二期仍以洋房産品為主,高層産品為輔,容積率僅1.8。

    2、區域内品質項目高層産品較為稀缺。龍首區域呈現的是以多層産品為主,主要包含洋房,合院,别墅等。

    海馬公館的優勢之三,二期首開。

    在開封市場經曆價格調整的時候,可以預見的是,第四季度的競争會更加激烈。

    對于購房者來說,第四季度首開的項目在價格上存在“驚喜”的可能性較大。除此之外,在房價進行下調時,大多數房企亦會出于利潤考慮,從而選擇降低标準。但對于市場上的品質房企來講,會選擇在堅守品質的基礎上,以市場為導向,進行最大化的讓利給購房者。


    Part4:延續海馬公館一期品質,二期更重視改善基因

    海馬公館,從目前來說,可以分為一期,二期,後期待開發地塊三大部分。目前,海馬公館二期産品已接受咨詢,同時一期品質現房(少量房源)在售。同時,後期的儲備地塊,已進行批前公示,招拍挂的相關工作正在逐步進行中。

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    海馬公館一期的産品亮點為:一期地塊内的山水景觀,實景現房,3.3米層高,全石材幹挂。

    而對于海馬公館二期來說,首先其在延續一期品質的基礎上,在工藝工法和人性化上進行諸多的提升。如:人性化功能改進方面,打造目前開封市場僅設置全中央空調機位的項目。在品質延續方面主要包括:依然采用新古典風格,并在此基礎上,進一步提煉純粹。

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    在規劃層面上,整體布局采用“南低北高,外密内疏”:南側區域布置多層電梯洋房、北側區域布置小洋樓住宅,形成南低北高的空間格局,并通過一條南北向的中心生态谷将南北區域連通在一起,社區内部則形成自南向北330米長的景觀綠軸,成為社區的生态核心。

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    在戶型方面,整體基調為改善型産品。目前,開封的改善型産品,已經開始逐步分化。

這主要在于:買大戶型的改善人群,更希望買到整個都是改善型大戶型的小區,而不願意和剛需客戶擠在同一個小區内,這也是辨别開封改善型項目的主要參考點之一。

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    據了解,9月初海馬公館即将針對一期的洋房推出“時光禮遇記 美好生活節”系列活動,現今海馬公館一期為實景準現房呈現,西湖片區抗跌性較強,且海馬借助其品質口碑和區位優勢,一向價格較為堅挺,小編認為此次活動也不失為一次難得的置業機會,說不定真的有驚喜,有意向的客戶可以去現場咨詢了解。




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