• 首提鄭開高架加速城市融合 東區大城東郡啟動更名
  • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2019-09-28  /  浏覽:659 次  /  

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關鍵詞:鄭開高架/大城東郡啟動/空分廠477畝地/開封房價持續價格戰/中意湖價格維權/鄉村振興取成效/新區中小學航拍/清園擴建


Part1:開封東區房地産終迎突破,大城東郡更名宏天公館

東區的房地産,自開封爆發投資擔保危機後,一直處于停滞狀态。

而如今,繼皇家華韻項目之後,大城東郡項目或再次迎來轉機。根據相關信息顯示:大城東郡項目在資金鍊斷裂停工後,已有的近360組購房客戶遲遲未交房。此次,在開封市加大解決問題樓盤後,引入宏天廣聚公司作為項目的第三方,進行項目的後續開發。

對于購房者來說,這是希望,也是曙光。

如今的開封房地産,和大城東郡停工時期已然大相徑庭。從以下幾個方面來說:

1)東區已升級為“大東區概念”。在開封縣升級為祥符區之後,順河區+祥符區目前的融合度相對較高,共同推進東部新城的建設。

2)老東區框架拉伸至李長莊,标志性事件有申華汽車文化産業園項目,規劃中的汴東湖,以及新曹路工農路以東多塊住宅地塊列入土拍計劃中。

3)由于區域内新建商品房無法滿足東區客群的住房需求,近五年來開封東區的購房客群多流入到西區,北區等,其中部分包含區域内二手房。

4)從房價上說,由于東區房地産競争不充分,故房價可以參考近年來的複興大道區域,即:高層産品,6800-7500元/㎡,多層洋房産品,8500-9500元/㎡。

此番,對于大城東郡的考驗是,新接手的開發公司,亦面臨諸多難題:前期購房客戶,工程交付周期,房地産市場下行的情況下東區價格接受度等。


Part2:開封迎最冷金九銀十,中意湖藏價格維權危機

金九銀十期間,預期開盤的項目有:綠城春江明月,藍光雍錦彙,北大紫鏡府。

從房價預期上看,區域位置較好+綠城品牌支撐的春江明月,其價格應在8000+元/㎡。

位于金明大道的藍光雍錦彙,從目前來看,其低于8000元/㎡的可能性更高,這主要是因為:區域内中南樾府房價在7200-7800元/㎡之間,新惠華府非百強房企且項目規模小,其品牌認知度達不到。同時,金明大道三大項目已形成競争的态勢,藍光雍錦彙又被魏都路南側幾個低價項目的價格體系所影響。

對于北大紫鏡府來說,其基本和未名府價格體系一緻,首開洋房價格預計8000元/㎡左右,高層價格在6500-6800元/㎡左右。

三大項目基本上代表了開封新區的三個主流購房區域,金明大道組團,中意湖組團,運糧湖組團。進一步說,繼2018年價格維權危機在運糧湖組團之後,2019年可能會集中在中意湖組團。這主要是因為:

區域内首開的房價并不是最低的,後續加推的房源在以特價房的形式持續對外銷售,且部分房源低于開盤價格體系300-500元/㎡。盡管作為價格維權,不被輿論支持,但積攢的情緒,更是會在交付期爆發。但購房者應該留意的是:

如該開發商并無在開封深耕開發多個項目的打算,在出于現金流的指标考核下,加快銷售速度的唯一辦法是降價,而降價帶來的降标風險或是不易避免的。當然,更可怕的是,在交付以後,項目開發已然結束,開發商已經撤離開封市場,這會增加你諸多的維權難度。


Part3:盤活開封空分集團老廠區477畝土地

開封空分集團老廠區477畝土地構成:其中生産區462畝,加油站2畝,幼兒園5畝,賓館8畝。盡管多年來該地塊屢傳推進消息,但實質性進展相對較少。如同:城區老工業基地生活區搬遷改造項目一樣。空分廠西生活片區,拟改造面積45.2萬㎡,改造6457戶,拟建面積94.2萬㎡。

關于土地收益,根據會議紀要,同意土地增值部分扣除成本及各項稅費後,按土地淨收益的50%獎勵企業,用于支持企業的發展。


Part4:未來開封重點發展六大片區,古城區或優先布局

其一是:以古城為核心的宋文化傳承展示區;

其二是:以大運河文化帶為核心的文化遺址保護和創新區;

其三是:以自貿區為核心的開放引領區;

其四是:以沿黃生态帶為核心的生态保護區;

其五是:以開港經濟帶為核心的教育人才聚集孵化區;

其六是:以工業布局為核心的東部工業區。

在古城保護方面,堅持全域理念。

其一是:全域保護,把宋都古城13平方公裡作為一個整體,堅決不搞大拆大建,堅決不搞千城一面、萬樓一貌,而是順應古城街巷肌理、遵循文化特色,先後對承載老開封人記憶的書店街、雙龍巷等7個曆史街區進行改造保護,對古城牆進行了修繕保護,啟動了大相國寺等重點片區保護修複工程,保持了曆史格局,留住了城市記憶,延續了曆史文脈。

其二是:全域規劃,從1985年開始,分别于1995年、2006年、2008年、2018年5次制定出台有關古城保護規劃。這些保護規劃,不是朝令夕改,不是換一屆領導改一次規劃,而是不斷完善,力争做到不留敗筆、不留遺憾。

其三是:全域管理,以宋都古城文化産業園區為載體,以宋文化為核心品牌,相繼實施了“城市雙修”、百城建設提質工程,實現園區、公司、景區一體化管理。

其四是:全域經營,依托市文投公司,以項目為帶動,采取市場化手段,謀劃實施了宋都皇城旅遊度假區、大相國寺片區、城牆貫通、960文創園、艮嶽文旅綜合體、雙龍巷曆史街區改造等項目,推動古城全域經營。

其五是:全域旅遊,把宋都古城當作一個旅遊景區來打造。


Part5:未來制約新區發展的是教育配套資源薄弱

可以說,新區目前的中心是:汴西湖區域。

在三到四大街區域,目前已有的中小學有:明德小學,金明中學,金耀路小學,二師附小,宇華附中等。而這個區域的項目在進入交付期以後,已有的教育配套資源大概率無法滿足區域内住戶的上學問題。

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*明德小學

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*二師附小西校區

以今年的二師附小西校區為例,二師附小西校區在做好東方今典、東方今典禦府和禦都國際小區居民孩子入學工作的前提下,也招收了部分周邊小區居民孩子入學(例如經城鄉一體化教育局協調、接受了橄榄城居民子女),其目的是滿足這些孩子就近接受教育的需求。同時還接受了符合有關照顧政策的孩子入學,如現役軍人子女,來汴投資人員子女、援藏幹部子女等等。

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*宇華中小學

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*金耀路小學

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*金明中學


Part6:清園擴建,規劃局公安局技術用房入駐中意湖

對于新區的功能劃分,汴西湖區域以住宅為主,中意湖區域以寫字樓為主。

目前,中意湖區域商業商務功能的定位仍然較弱,但區域内入駐的行政服務機構逐漸增多,此次公安局,規劃局技術用房入駐這一區域恰是定調了區域未來的發展潛力。

首先:高鐵站區域将新建商業商務商辦類綜合體——建業總部港。如其建設周期較快,将會和CBD商務片區形成博弈的局面。但對于如開封一樣的三四線城市來說,中小企業仍難以支撐寫字樓的去化。

其次:就現狀而言,中意湖CBD片區有自貿區政策加持,而高鐵站商務區其最大的支撐是高鐵站。如中意湖CBD片區以“政務+商務”為主,未來留給高鐵片區的商業空間更多。

最後,夯實新區的發展,中意湖片區承擔的責任重大。

開封市規劃勘測設計研究院科研業務用房建設項目,位于七大街與安順路交叉口西北角,該項目占地約6660平方米,建築面積約1萬平方米,主要建設“智慧開封”三維仿真基礎數據中心、三維數據采集中心、城市三維模型展示中心、三維模型制作室、專家交流中心(包括300人的階梯教室)、空間規劃設計中心、“新宋風”研究工作室,以及相關的配套設施等。這些内容的建設主要服務于城市規劃管理、網格化管理、國土空間給力、城市交通管理、地下空間管理、城市綜合管理、城市安全管理等。建成後為城市的精細化管理、城市建設的科學決策提供有力支撐。

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*開封規劃局技術用房批前示意圖

開封市公安局業務技術用房項目配套附屬工程,位于第九大街與安順路交叉口東北角,本項目總占地面積為123畝,建設内容包括系統設施購置安裝工程、室内裝修工程5679.00平方米、院内配套工程面積35841平方米等。項目建設内容主要包括市公安局情指中心、弱電智能化、通信視頻等信息智能化系統,智能化靶場、視頻研判室、槍彈庫等室内裝飾裝修工程以及院内管網、信訪用房、圍牆等附屬配套設施建設。

與開封新區并立的是開封古城區,近期較為熱點的項目是:高标準打造大宋皇城國家文化休閑旅遊度假區。這包括:以北宋皇城遺址為依托,整合龍亭公園、清明上河園、翰園碑林、天波楊府等景區及周邊文化旅遊資源。

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*開封古城區文物保護示意圖

可以把這個工程分為兩個部分,其一是文投負責的部分,開封宋都古城文旅提升(一期)項目。具體為:對宋都古城北部片區的 3 個知名景區(鐵塔公園、城牆公園和禦河水系公園)、1 個文化街區(雙龍巷民俗街區)、4 個文創園區(960 文創園、共享際、博物館-文廟-珠玑巷、相國寺商業市場)和 3 個創意主題酒店(汴京飯店、蕊珠客棧、一桐酒店)、古城區停車場進行綜合提升。其二是清明上河園,包括仿宋式商業酒店群,大宋皇家劇院項目,大宋旋轉劇場、大宋黑暗乘騎、綜合性演藝場館和大宋樂園區等。

近期,公示了清明上河園宋文化體驗館。

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*清明上河園宋文化館批前公示圖


Part7:開封鄉村振興“1+6”示範帶已取得初步成效

1+6有兩個層面的意思,具體為:

其一是,始終堅持1個戰略,全面推進6個方面的示範探索。以實施鄉村振興戰略的總目标、總方針、總要求、五個振興和城鄉融合的制度保障體系,探索規劃引領示範、産業融合示範、環境整治示範、文化振興示範、鄉村治理示範、改革創新示範。

其二是,包含朱仙鎮,餘店,西姜寨,仙人莊,茶庵,老飯店,小店王等,形成了以朱仙鎮為核心,一鎮六村沿開尉路沿線分布的鄉鎮振興帶。

目前,開封市鄉村振興“1+6”示範帶建設規劃基本完成,餘店村、西姜寨鄉、朱仙鎮核心項目區已全面啟動,整體建設取得階段性進展。

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*西姜寨田園綜合體-現代農業園區-高油酸花生基地


Part8:高鐵北站傳利好,輕軌延長線仍在推進,鄭開高架快速通道

鄭汴之間的路網交通,越來越受關注。其中,除金水路—鄭開大道外,綠博大道—宋城路(已建成)、隴海快速路—隴海七路(籌建)、沿黃大道(籌建)、科學大道—東京大道、新城大道—魏都路、國道310提升改造工程等規劃道路外,在開封市鄭開大道遠期規劃方案中明确提出:充分考慮未來鄭開大道在區域協調發展和鄭汴融合中的交通需求,充分考慮未來鄭開大道在城市發展和交通中的重要地位,已按照鄭開大道建設高架快速通道預留道路用地。

對于鄭開城際鐵路延長線項目,2018年以來,省重點辦、省鐵路辦、省鐵投公司、開封市政府多次召開協調會,但截至目前,仍涉及多重問題,如:涉鐵征拆協議,開封站站房及站場相關工程,禹王台區落實解決征拆遺留問題,全面交付征拆用地等。

從目前來看,高鐵北站的利好消息相對頗多。此次,明晰了高鐵北站的部分商業配套。如:在站前路以南,站前南路以北,三大街與五大街之間,以文化主題體驗式商業為主,兼具旅遊集散服務。具體業态分為:

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*業态示意圖

一是特色購物(30%):售賣開封本地精選的名優特産,以及通過挖掘、植入開封文化,開發出具有開封特色的工藝禮品。

二是餐飲:(40%):利用院落式空間,集聚開封特色小吃,打造品質就餐環境,讓遊客不需進城就能享受到開封美食。

三是文化體驗(20%):突出宋韻文化,激發創新活力。設置小劇場,再現宋代勾欄瓦舍的熱鬧場景;邀請非遺工匠開設工作室,讓遊客體驗中國非遺工藝品的制作;利用VR技術,帶遊客穿越時空,身臨其境地感受開封古都的曆史和文化魅力。

四是遊客服務(10%):為遊客提供一站式旅遊服務,包括門票預購、遊線推薦、景點接送、行李寄存、雇傭導遊等旅遊服務設施。


Part9:開封市場進行價格戰背後的邏輯是什麼

其一,百強房企土儲不足。我們看到,開封市場上諸多的百強房企,其開發地塊的面積僅百畝有餘,開發之初亦抱着高周轉快速銷售的預期,在銷售受阻之後,迅速調整價格以期達到快速出貨,退離開封市場。

其二,極度需求現金流。我們同樣可以看到,近期的開封市場,團購的項目越來越多,且這些項目不僅是五證不全,更是連工程尚未大規模啟動。我們有一個錯誤的誤區是:百強房企“爛尾”的可能性偏小,但在當下收緊開發貸等各種融資渠道的情況下,百強房企的現金流亦吃緊。所以,在現金流的需求下,項目持續下調價格進行價格戰的可能性也就随之增高,故我們建議,在買房時,工程進度是一個不容忽視的因素。

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其三,遠郊區域持續降價,加劇購買觀望期。在開封這樣的城市,在鄭開地鐵未修通之前,城市流入人口的數量很難達到預期。這也就意味着:你買入的房子,在二手房交易的時候,大多數交易對象依然是開封人。這也就意味着:大衆層面一手新房都不認可的區域,在二手房交易時其溢價的可能性微乎其微。

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其四,讀懂老開封的改善需求。我們開封的項目,靠鄭州、五縣,市區青年剛需維持了近十餘年的購買力和樓市熱度。而如今,老城區居住條件已經日漸難以滿足居住需求,所以:新城區,有電梯,物業好,配套成熟等已成為老城區改善居住的必要條件。而目前,可以說滿足以上條件的項目,微乎其微,這也是老城區改善客群遲遲未出手的原因。


Part10:在價格戰面前,開封在售樓盤,誰會降價?

如今,開封西區的高層産品房價基本告别9時代,北區的高層産品房價基本告别8時代。

如果用大概的價格區間來衡量開封當下的各個樓市組團:

高鐵站區域,毛坯房價接近9000元/㎡,精裝房價普遍在9200-10200元/㎡,但送車位。

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*高鐵站西湖龍首融合區域航拍圖

西湖龍首區域,毛坯洋房的售價在13000-15000元/㎡左右,毛坯高層産品價格在7500-8500元/㎡左右,精裝高層産品在區域内滞銷。

中意湖區域,精裝高層在8400-9200元/㎡之間,并且有繼續回調的可能性。毛坯小高層銷售去化速度慢,價格基本上在9600元/㎡左右,洋房滞銷,小高層和洋房産品仍有繼續回調的可能性。

金明大道區域,毛坯高層在7800元/㎡左右,銷售去化速度較慢。

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*汴西湖區域航拍

汴西湖區域,臨湖瞰湖高層10200元/㎡左右,去化較慢。三大街毛坯高層産品7800-8500元/㎡左右,此價格區間内銷售速度較快。有名校資源背書的項目毛坯高層産品在8700元/㎡左右。

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*運糧河區域航拍

運糧河區域,精裝高層在8400元/㎡左右,毛坯高層在6800元/㎡左右,去化速度較慢;毛坯洋房在7500-8500元/㎡左右。

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*自貿核心區航拍

自貿核心區,毛坯洋房在13000元/㎡左右,偶爾會推出特價房,價格在11000元/㎡左右。毛坯高層團購價在7200-7600元/㎡左右。

複興大道區域,毛坯洋房在8700-9500元/㎡左右,銷售去化速度慢;毛坯高層産品在6900-7400元/㎡左右。




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