• 開封西區第四季度漲跌分析 汴西湖上漲200元
  • 資訊類型:地産研習  /  更新時間:2019-09-28  /  浏覽:691 次  /  

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Part1:開封西區在售價格:高層6800-9700元/㎡,洋房:8500-14000元/㎡

西區,目前在售的價格體系為:

毛坯高層:6800-8700元/㎡,精裝高層:8400-9700元/㎡;最新特價房:6385元/㎡;

毛坯洋房:8500-14000元/㎡,最新特價房:11000元/㎡送車位;

目前在售(待售)的組團及項目:

金明大道組團:中南樾府,晖達溫莎尚郡,新惠華府,藍光雍錦彙;

西湖組團:禹洲嘉譽府,西湖印象,新龍禦都國際,鄭開橄榄城6期,中南林樾;

西湖龍首組團:富力灣,海馬公館二期,岚溪府;

中意湖組團:美的國賓府,雅居樂金茂悅棠,綠城紫薇公館,融創開封宸園,建業碧桂園天玺;

高鐵站組團:永威梅隆郡,亞新大梁府,晖達新世界;

鄭開南組團:拉菲國際,綠城春江明月,藍城誠園;

自貿核心區組團:東潤銀基望京,綠地四季印象;

運糧河組團:北大紫鏡府,北大未名府,恒大未來城,恒大文旅城;

區域特征:

盡管西區,是目前開封房地産的熱點。但在行情下行的情況下,頻頻加推的特價房是購房者需要留意的信号。并且:

其一,市場上加推的特技房源數量,越來越多;

其二,市場上的特價房的價格,越來越低;

其三,市場宣傳到訪和銷售成交對特價房的依賴越來越大。

這三點變化都旨在說明,開封房地産正在經曆一段苦日子。國内經濟下行壓力加大,開發商融資嚴重受阻。在此情況下,大型房企做出的相應調整,也能以最快的速度影響市場預期。而當下的開封市場,主流聲音已被百強房企牢牢地掌握。在銷售指标的考核下,頻推特價房已成為銷售的主流手段。同時,市場和輿論關于降價的呼聲亦很高。

投資客絕迹,剛需客陷入嚴重的觀望情緒,任何關于房價的聲音,都是風聲鶴唳。即:在接下來的開封市場,可能買不到品質好的房子,但一定會買到便宜的價格。

除此之外,預計9月底10月初開盤的北大紫鏡府,其開盤價和成交率是預判開封市場走勢的關鍵因素。在多數人預判今年年底會再次降價的前提下,10月上旬-12月上旬這段時間更耐人尋味。更何況這其中,還有雙十一,雙十二兩個适合開發商做特價房的節點。

而對于中意湖組團來說,主要受銷售指标壓力的考驗。

從目前來看,融創宸院工程進度最快,面臨工程回款的壓力亦越大。且對于高端購買客群來說,影響置業融創的因素,或許不是其鄭州市場屢被維權的表現,也不是價格體系,而是宸院前面的山景規劃,東側的安置房。

在購買産生延緩後,價格将會成為最有效的手段。

全國知名開發商品牌,低密度産品,工程進度最快,這樣的項目雖然不具備搶奪汴西湖高端項目定價權的實力,但抗衡是沒有問題的。

也就是說,融創賣到1.1-1.2萬/㎡的時候,桃李春風賣到1.3-1.4萬/㎡或許不會受影響。但反過來說,同樣也成立。水漲船高,水落船也跌。總之,這個區域的價格受集團銷售任務的影響,但短期的底線一定是不賠錢銷售。對于500萬/畝摘地進入開封,在價格方面當然不如運糧河區域的彈性大。以恒大文旅城2019年近期取得的地塊來看:2019-1号地塊,淨用地面積53757.04㎡,成交價:189493565元。折合:235萬/畝。

另一個值得關注的是:開封具備高品質項目的價格體系能保持平穩。這主要取決于改善客群更在意的是購房品質,還是更擔心價格站崗。



Part2:領漲開封樓市的汴西湖不負衆望,價格上調約200元/㎡

逆勢上調價格,在當下的市場環境中,對于開發商來說,是個挑戰。但同時也說明了,項目前期賣的不錯。禹洲嘉譽府首批房源的熱銷,其關鍵點便是價格。在首批房源基本售罄之後,加推的二批房源的價格策略是:上調大戶型的價格。

近兩年來,禹洲,中南所在的金耀路三大街是開封房價的風向标。

由于其所處的位置,在當下的新區算是配套成熟的區域,所以在購房者對區域無抗性的前提下,其價格體系的接受範圍已然穩定在7800-8300元/㎡。

無論開封樓市起伏漲跌,處于這個區間價格的項目,通常都不難賣。

這或許,也是大多數開封購房者短期内能接受的價格體系。

 

Part4:中意湖景觀帶1-5大街啟動,與汴西湖連通在即

項目名稱:開封市集英市政工程有限公司中意湖(1大街-5大街)建設項目

項目建設地:鄭開大道以北、一大街以西、五大街以東

計劃開工年限:2019-10-01


建設規模及内容:項目位于鄭開大道北側500米,1大街、5大街區域範圍内,為城市景觀園林工程,主要建設區域内綠化、景觀小品、假山、雕塑、園路、小型廣場、噴灌等配套設施,有效改善城市環境和綠化景觀。

汴西湖的水來自于黃河,中意湖的水來自于汴西湖。此次啟動的中意湖景觀帶項目,也預示着雙湖融合的腳步越來越近。

 


Part3:汴西湖五橋命運多舛,複興大橋金耀大橋何時修建

規劃中,汴西湖湖面共計有5座橋梁,分别是鄭開大橋,東京大橋,晉安大橋,複興大橋,金耀大橋。如今,鄭開大橋和東京大橋已成為開封的形象名片,而晉安大橋随着晉安路打通,也扮演了越來越重要的角色。


對于北部的複興大橋和複興大道西延,因其處于西湖上遊的龍首位置,更是備受關注。

首先,複興大道東段已至勞動路,西段目前到金明大道。從現狀看,短期内向西延伸的意義有限。這也是目前官方消息暫無複興大道西延計劃的通知。


其次,西湖上遊目前還處于待開發階段,随着房地産行情持續下跌,西湖龍首區域的開發速度亦會深受影響。區域内最大的地主楓華,金明大道沿線和複興大道沿線仍有多個地塊待開發,且以楓華的銷售速度,足夠支撐其很多年的開發。而對于龍首區域,目前楓華開發的淺水灣項目在銷售上面臨困境,将西湖半島遠距西湖的地塊賣給了富力。這也就是說,整個區域基本上有且隻有楓華的業主最需要複興大道西延。


最後,複興大道西延直通高鐵站。但從現在的交通路網來看,多個區域的道路尚無連通,所以在當下,投入資金修建複興大橋,都可以說意義不大,無論誰出錢。

 




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