• 西湖上遊購房組團悄然形成,低密洋房項目,你覺得賣多少?
  • 資訊類型:地産研習  /  更新時間:2019-10-08  /  浏覽:375 次  /  

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  我們對于城市發展的解讀,總是建立在房産的基礎上。

  尤其是對于開封新區而言,習慣性的把它分為“金明大道組團”、“汴西湖組團”、“中意湖組團”、“自貿核心區組團”、“運糧湖組團”、“高鐵站組團”等。從2018年下半年開始,開封的房價了結束一輪“高歌猛漲”,開始逐步回調,并且在屢次“特價”之後,購房者亦沒有新鮮感。于是,在這個十一,我們看到了,運糧河組團最低給出了6200元/㎡的特價,特價的背後還有高達4%以上的高額分銷傭金,眼瞅着一波市場“小高潮”要起來的時候,連續3天的秋雨,又一次讓有“拖延症”的購房者找到了不看房的借口。

  買啥買,年底還得降!這似乎已經成為了當下開封購房者的“共識”。

  買過房的人,在掰着指頭算,啥時候,這開封的房價還能漲到1.5萬/㎡?最近的開封市場,讓高價買入運糧湖的前期購房者,心裡多出了難言的苦衷。沒買房的人,也在掰着指頭算,這股運糧河的特價風暴,啥時候能刮到汴西湖?

  沒錯,連汴西湖最近的二手房,也一樣賣的艱難。

  這個區域部分樓盤的新房,對外售價9500元/㎡,含裝修送車位,毛坯房更是直接給出了7800-8100元的價格。當然,對于汴西湖早期持有的二手房業主來說,并不發愁,畢竟月供大多處于1500-2500元/月之間,租出去的收益也足以低調還銀行的錢。相比起來,現在買入汴西湖區域的新房,其月供已經達到了3500-5500元/㎡之間,指望着拿租金抵月供已經是奢望了。唯一的優勢在于:真到了交房以後,便宜點,還能租出去。

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  市場下行之際,總能讓購房者找到更多的買房機會。

  假如時光回到2015年,那一年開封大多數樓盤的房價都徘徊到(毛坯高層)4200-4800元/㎡之間,其面臨的形式不比現在輕松。那一年的7月,開封人民買房的好幫手“晖達”又一次來了,首開晖達新世界一期,占地86畝,總建築面積6.5萬方,産品規劃為16棟純粹電梯洋樓,西班牙風情建築,1.3超低容積率,開封唯一低密純洋房,99-230㎡精品戶型,每戶贈送8-200㎡面積空間。

  在8月,正式啟動蓄客,9月,用孟庭葦音樂會借勢宣傳,10月31日開盤當天,現場擺放椅子超過600組,截止到上午10點30分左右,現場累計到訪人數超過300人,開盤選房叫号到220人左右。前期成交率較高,預估當天銷售額超過1個億。開盤均價維持在5500元/㎡左右,最低價4900元/㎡起。

  我們之所以用了這麼多的“筆墨”去着重的寫晖達,其實主要的目的是:北大紫境府即使是低價7400元/㎡賣洋房,對開封洋房市場能形成的沖擊亦有限。

  對,非常直接的說,以目前開封買洋房的客群來說,買湖,買品質,買成熟是三大需求。買運糧河區域,絕對不是真正洋房客群的首選。再引申一下,很多購房者喜歡把“運糧河”和“複興大道組團”相對比,且覺得運糧河比複興大道更有投資潛力。

  蘿蔔青菜,各有所愛。

  但就洋房産品而言,複興大道在我看來,更勝于運糧河組團。

  複興大道是“偏而不遠”,運糧河是“遠而不偏”。這樣說的理由在于:

  複興大道離古城區更近,但向北發展不是城市的主流方向,且推進速度較慢,區域内商業醫療各項生活配套不成熟。但:它離古城區近。

  運糧河,其實更确切的說,現在的運糧河可以分為兩部分,一部分是恒大童世界所在的區域,一部分是恒大未來城所在的區域。由于其處在城市的發展主軸,從汴西湖一路過去,簡直看到了城市的新起點,新希望,高樓幢幢,萬達喜來登,市民之家CBD,自貿區等,對于年輕人來說不過是一腳油門。

  但對于需求洋房的中老年客群來說,菜市場,醫院,廣場舞,才是第一需求。

  所以,在這個需求之下,就洋房産品來說,複興大道要勝于運糧河。

  從客群上來說,亦是如此。很多人覺得康橋九溪郡這也偏,那也偏,但他忘了康橋九溪郡的背後有東區,北區,古城區的廣大購房群體支撐,這些區域中,尤其是東區和古城區,近年來沒有拿得出手的房地産項目,購房需求一直被壓抑,當這群人看不到希望的時候,選擇接近古城區和東區的北區,亦會成為主要選擇。

  從房價上說,康橋九溪郡亦強于運糧河,最顯著的标志是:盡管開盤後沒有明顯的大漲,可康橋沒有跌啊。對,沒有跌啊!這一點,在當下的樓市,已經很重要了。

  我們再回顧一下康橋九溪郡的開盤數據。

  如果你是仔細看的,那一定會有疑問,為什麼今天老提過去的事。

  嗯,這些都是鋪墊。

  康橋九溪郡,首開推盤170套房源,去化約150套,開盤去化率約88%。開盤到訪約180組,整體成交均價9000元/㎡,大戶型均價8500元/㎡,頂層成交均價8650元/㎡,一樓在開盤前已經銷售完畢。

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  在2018年,還有一個樓盤,叫中南樾府。

  首次開盤推出了148套洋房,開盤當天去化57套,整體去化率約39%。如果你覺得這個數據很慘的話,那麼如果加上2019年首次開盤的項目,這個開盤數據按高低排序的話,可以排到前四。在它前面的有:禹洲嘉譽府,保利城,雅居樂金茂悅棠,在它後面的有:富力灣,大梁府,美的國賓府,融創宸園。

  當然,你也可以質疑這個排序的準确性,畢竟有些樓盤直接是開盤宣布售罄的,隻不過後來“又賣了一遍”。至于為啥能成功的“一房兩賣”,我也說不清楚。

  繼續回到中南樾府,首開均價為9500元/㎡,起步價格8900元/㎡起。

  但,這并不是開封洋房的全部。

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  在汴西湖區域,桃李春風可以扮演着提振開封洋房項目的角色。在2018年6月,推出洋房78套,去化63套,去化率81%。銷售價格:一層22000元/㎡,三層13500元/㎡,四層14300元/㎡,五層15200元/㎡,頂層15800-16300元/㎡。

  這就是具備了品牌+品質+地段的洋房項目,可以賣到的價錢。

  如今,它又要啟動二期,包含了洋房,合院,小鎮中心等項目。

  隻不過,此次在桃李春風二期入市前後,它所面臨的市場環境已然不同。

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  桃李春風所在的組團習慣性的被稱之為“西湖上遊組團”或“西湖龍首組團”。如今,這個區域的南側正在土拍進行時,西側與高鐵站組團正在緊密相連,東側随着天馬廣場周邊項目的入市,可以說,一個大的“西湖上遊生活區”正在形成。

  在這個區域内,仍然會有2.5-3.25容積率的高層項目,如楓華,星聯等;也會有1.5-1.7左右的洋房項目,如晖達,澗溪美景等。

  晖達在高鐵站附近,最近接連公示了晖達六期11号院12号院。雖然這個項目屬于晖達内部的TOP系,但晖達畢竟是晖達。如今四五年年過去了,2019年或者說2020年的開封市場環境,俨然像極了2015年晖達首期洋房産品的那個秋天。

  現在看來,那個秋天,對于晖達是收獲,對于當時買房的購房者,也是收獲。

  如今是否會梅開二度,我不确定。但我推測,假如市場持續逆行,晖達再晖達,亦是有可能的。這就是前文鋪墊晖達項目的原因所在。

  接下來,要重點的說一下,為什麼要回憶2018年的中南樾府和桃李春風。

  這是因為:澗溪美景來了。

  它處于近金明大道的區域,地處于東陳莊路的它,可以與金祥路的中南樾府進行對比;

  它近距汴西湖,且住宅部分又是純洋房産品,可對比綠城桃李春風。

  但它最近似的模闆是:康橋九溪郡。同樣是洋房+公寓的規劃配置,但唯一不同的是,澗溪美景相對而言,位置更好,且外圍緊鄰澗水河。但品牌影響力和尚未确定的物業是相較于康橋的減分項。

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  *澗溪美景效果圖(以開發商公布為準)

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  *橡樹莊園鳥瞰圖

  在澗溪美景的周邊,多年之前有個叫橡樹莊園的項目。

  如今,距橡樹莊園入市已經有6-7年的時間。那個時候,開封市場學習的項目還是開元;那個時候,喜台-辛堤頭城市綜合體不過剛剛規劃;那個時候,還有澳門豆撈,武夷夜市,東京藝術中心門前還是奧運火炬;

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  *開元景觀圖

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  *2013年的喜台規劃

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  如今來看,天馬廣場還是一樣的天馬廣場。

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  *2013年的天馬廣場

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  *2019年的天馬廣場

  隻不過在它的周邊,也在悄悄的改變。

  那個時候

  橡樹莊園,為不凡者而來

  每個人的心中,都有一座莊園的夢想

  物質至少,精神之外,極少數名門望族的尊榮

  不可一世的傲人品質,亦如主人展現莊重典雅的人生影像

  鼎誠·橡樹莊園

  貴胄私享,稀有純粹院墅

  重現失傳已久的莊園精神,再現傳奇之境

  鼎獻,墅質院落領袖大宅,誠啟,開封莊園生活元年

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  *2013年鼎誠橡樹莊園的入市單頁(部分)




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